В интернет-пространстве давно бытует миф о том, что лица, получившие сертификат материнского капитала при рождении второго ребенка, не могут использовать его для покупки квартиры у родственников. При этом, большинство авторов, не вникших в суть проблемы, указывают не некий запрет, содержащийся в Федеральном законе №256, который регламентирует основные положения, связанные с выплатой и расходованием этой бюджетной субсидии.
Так ли это на самом деле, и почему возникают трудности в приобретении квартир у родственников с использованием средств материнского капитала, рассмотрим в статье.
Казалось бы, что общего между специализированным законом, направленным на стимулирование рождаемости в стране и положением Гражданского кодекса? В данном случае мы имеет классический случай противоречия в законе. Напрямую ФЗ №256 не содержит запрета на операции с недвижимостью, приобретаемой у близких людей. Зато предполагает, что участниками сделки должны являться все члены семьи: родители, ребенок, родившийся до получения материнского капитала, инициатор выплаты – второй и все последующие рожденные дети (или усыновленные).
Получается, что при использовании материнского капитала для оплаты покупки жилья, как минимум одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок, что прямо запрещает ч. 3 ст. 37 ГК. Близкий родственник может лишь подарить или предоставить в безвозмездное пользование какое-либо имущество. Совершать сделки купли-продажи запрещено и совершеннолетнему близкому родственнику, и несовершеннолетнему ребенку.
Именно этот довод приводят работники Пенсионного фонда, рассматривая заявления о выплатах материнского капитала в счет оплаты жилья, приобретаемого у родственников.к содержанию ↑
С юридической точки зрения сделка допустима. Но возникают сомнения в реальности ее совершения. Иными словами, не является ли она фиктивной, совершаемой с единственной целью – обналичить деньги.
Чтобы устранить подобные сомнения должны быть соблюдены условия:
Если все эти условия соблюдены, отказ Пенсионного фонда, в чем ведении находятся средства материнского капитала, может быть обжалован в суд.к содержанию ↑
Право на налоговый вычет не распространяется на покупателей, приобретших жилье у близких родственников. И исключений из этого запрета нет. Если держатель сертификата МК не заинтересован в возврате в семейный бюджет 13% от стоимости квартиры, он может купить квартиру у брата, родителей, бабушки или дедушки. Если же он стремиться рачительно распоряжаться средствами субсидии – лучше подыскать вариант покупки квартиры у застройщика или на вторичном рынке, но у лица, не состоящего в близком родстве. И помнить, что в конечном итоге, ему вернутся 13% от стоимости, при условии, что он отвечает требованиям, предъявляемым к налоговым резидентам РФ.
Так ли это на самом деле, и почему возникают трудности в приобретении квартир у родственников с использованием средств материнского капитала, рассмотрим в статье.
В каком нормативном акте содержится запрет
Многочисленные отказы Пенсионного фонда на одобрение сделки по покупке квартиры у родственников под материнский капитал, вытекают совсем не из ФЗ №256, а совершенно из другого закона – Гражданского кодекса РФ, а именно – ч. 3. ст. 37.Казалось бы, что общего между специализированным законом, направленным на стимулирование рождаемости в стране и положением Гражданского кодекса? В данном случае мы имеет классический случай противоречия в законе. Напрямую ФЗ №256 не содержит запрета на операции с недвижимостью, приобретаемой у близких людей. Зато предполагает, что участниками сделки должны являться все члены семьи: родители, ребенок, родившийся до получения материнского капитала, инициатор выплаты – второй и все последующие рожденные дети (или усыновленные).
Получается, что при использовании материнского капитала для оплаты покупки жилья, как минимум одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок, что прямо запрещает ч. 3 ст. 37 ГК. Близкий родственник может лишь подарить или предоставить в безвозмездное пользование какое-либо имущество. Совершать сделки купли-продажи запрещено и совершеннолетнему близкому родственнику, и несовершеннолетнему ребенку.
Именно этот довод приводят работники Пенсионного фонда, рассматривая заявления о выплатах материнского капитала в счет оплаты жилья, приобретаемого у родственников.к содержанию ↑
Как обойти запрет
Способ обойти данный запрет найден довольно давно. Заключается он в том, что покупателем выступает держатель сертификата. Запрета на приобретение недвижимости у родственников любой степени родства закон не содержит. Важно, чтобы они были совершеннолетними или эмансипированными (если не достигли возраста 18 лет). В этом случае покупатель (держатель сертификата) обязан дать письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев с момента совершения сделки он оформит доли на всех членов семьи.С юридической точки зрения сделка допустима. Но возникают сомнения в реальности ее совершения. Иными словами, не является ли она фиктивной, совершаемой с единственной целью – обналичить деньги.
Чтобы устранить подобные сомнения должны быть соблюдены условия:
- Продавец квартиры (близкий родственник) должен быть исключен из состава собственников, на которых оформляется право собственности после совершения сделки;
- Квартира, которую приобретают с привлечением средств материнского капитала, должна отвечать требованиям ФЗ №256:
она не должна относиться к категории ветхого или аварийного жилья; - Соответствовать стандартам нормы жилой площади на каждого члена семьи, то есть, реально, а не фиктивно улучшать жилищные условия членов семьи.
Если все эти условия соблюдены, отказ Пенсионного фонда, в чем ведении находятся средства материнского капитала, может быть обжалован в суд.к содержанию ↑
Чем грозит покупка квартиры у родственников
Налоговое законодательство РФ предусматривает льготу по налогообложению, в случае покупки жилья. Она называется налоговый вычет (ст.220 НК) и в 2021 году исчисляется от стоимости квартиры в 2 000 000 рублей. При существующей в РФ ставке налогообложения физических лиц в 13% сумма, которая подлежит возврату покупателю, максимально может составлять 260 000 рублей.Право на налоговый вычет не распространяется на покупателей, приобретших жилье у близких родственников. И исключений из этого запрета нет. Если держатель сертификата МК не заинтересован в возврате в семейный бюджет 13% от стоимости квартиры, он может купить квартиру у брата, родителей, бабушки или дедушки. Если же он стремиться рачительно распоряжаться средствами субсидии – лучше подыскать вариант покупки квартиры у застройщика или на вторичном рынке, но у лица, не состоящего в близком родстве. И помнить, что в конечном итоге, ему вернутся 13% от стоимости, при условии, что он отвечает требованиям, предъявляемым к налоговым резидентам РФ.
