Каким образом досрочно выплатить ипотеку?

При появлении свободных средств любой добросовестный заемщик стремится как можно быстрее расквитаться с долговыми обязательствами. Разумеется, появляется вопрос: как выгодно произвести досрочное погашение ипотеки? Чему отдать предпочтение: сокращению срока долга или минимизации ежемесячных взносов? На эти и другие вопросы мы ответим далее.

Нюансы погашения ипотечного займа

До того, как приступить к досрочной выплате ипотеки, нужно изучить кредитный договор, обратив внимание на основные условия предоставления ссуды. Речь идет о конкретных пунктах:

• филиал кредитора, где нужно погашать долг;
  
• размер комиссии при зачислении денежных средств;
  
• необходимость в предварительном уведомлении кредитора о желании зачислить средства досрочно;
  
• размеры минимальных и максимальных кредитных платежей;
  
• день для досрочного погашения ипотечного займа.

Руководствуясь этими сведениями, можно выбрать день и размер целесообразного платежа. Здесь нужно учитывать, что каждый очередной платеж совершают в ходе так называемого отчетного периода. Поэтому нужно не ошибиться при планировании бюджета. Ошибка здесь чревата тем, что свободные средства могут уйти на "досрочку", а клиенту будут начислять многочисленные пени.
Оплатить ипотеку можно с помощью аннуитетных и дифференцированных платежей. Оба термина достойны определенного внимания. Аннуитетный алгоритм выплат считается наиболее востребованным. Здесь вся сумма разделена на одинаковые части и не изменяется в ходе определенного кредитного периода. В случае с дифференцированной схемой платежи выполняют неравномерными частями. В каждом последующем месяце значительно сокращается величина выплат. В финале погашения нужно платить совсем скромные величины. Недостаток такого варианта в том, что в начале нужно платить достаточно большие суммы. В случае с ипотекой осилить крупные начальные выплаты сумеет далеко не каждая семья. Ведь стоимость недвижимости в РФ исчисляется миллионами рублей. При этом эксперты утверждают, что дифференцированная схема в разы более выгодная, чем все ее аналоги.к содержанию ↑

Погашение с уменьшением кредитного периода

В данном случае величина ежемесячных выплат не изменяется. Однако уменьшается время погашения ипотечного долга, ведь снять обременение с жилища быстрее. Такой вариант подойдет для следующих заемщиков:

• использующих аннуитетную схему;
  
• людей со стабильно высоким доходом, которого хватает для погашения крупных ежемесячных счетов;
  
• людей, которые уже погасили большую часть ипотечного кредита.

В целом, данная методика применяется достаточно редко, хотя ее экономические выгоды очевидны. Невостребованность способа обусловлена тем, что такой вариант подразумевает значительную психологическую нагрузку. Ведь при стабильном уровне взносов нужно оплачивать досрочные платежи. И может создаться впечатление отсутствующего прогресса.к содержанию ↑

Погашение с сокращением ежемесячных взносов

Методика хороша тем, что она позволяет уменьшить ежемесячные издержки, избавив семейный бюджет от опустошения. Поэтому его предпочтительно выбирать в тех случаях, когда работает дифференцированная схема и проценты начисляют на остаток ипотечного долга.

Методика подойдет тем:

• у кого только начались выплаты по ипотеке;
  
• кто не может справиться с крупными ежемесячными выплатами;
  
• кто не уверен в надежности официального трудоустройства и желает предотвратить последствия возможного финансового кризиса, сократив объем регламентированных расходов.

Методика привлекает с психологической стороны. Плюс, она дает возможность высвободить определенную сумму, которую можно использовать для ряда неотложных потребностей.к содержанию ↑

Какой вариант более выгодный

Наглядно продемонстрировать эффективность обеих методик можно с помощью реального примера, взяв на рассмотрение жилье стоимостью примерно в 5 миллионов рублей. Ипотека в данном случае подразумевает 25 лет кредитования со ставкой в 12.5%. Каждый месяц заемщик обязан выплатить по 55 тысяч рублей. Переплата в данном случае составляет 226 процентов от величины ипотеки. Если, например, человек получает заработную плату свыше 150 тысяч, то он может себе позволить такую ипотеку в долгосрочной перспективе. Он спокоен и уверен в завтрашнем дне, поэтому имеет все основания для сокращения срока возврата. У него есть все шансы выполнить последний взнос к лету 2021 году.В другом "сценарии" заемщик не уверен в своем заработке, поэтому хочет сократить издержки, готовясь к финансовым трудностям. Здесь подойдет схема с ежемесячной выплатой в 50 000 рублей с сокращением платежей и высвобождением денежных средств. Следовательно, досрочное погашение с уменьшением суммы ежемесячных платежей позволяет экономить средства, а при уменьшении срока кредитования можно сохранить время.к содержанию ↑

Экспертные рекомендации

У вас в ближайшее время появятся свободные деньги? Не стоит торопиться отправить их на частичное погашение кредитных долгов. Если каждый месяц вам нужно платить, к примеру, 30 тысяч, можно внести только 33 000 рублей. Следовательно, особого выигрыша здесь не будет, что особенно актуально при аннуитете. В идеале нужно накопить сумму, которой хватит сразу на два платежа. Далее нужно обратиться в обслуживающий банк, написать заявление для частичного и досрочного погашения, а также внести средства на счет.

Если средств на досрочное погашение не хватает, а ипотеку закрыть как-то нужно, можно использовать следующие рекомендации:

1. Оформление дополнительного потребительского займа. Разумеется, здесь не стоит рассчитывать на хорошие условия. Однако после закрытия задолженности можно вернуть свою накладную и приступить к распоряжению недвижимым имуществом на свое усмотрение.
   
2. Государственная помощь, заключающаяся в выплате всевозможных субсидий. Такой вариант подходит для молодых семей, бюджетников, медиков, начинающих специалистов и аналогичных категорий граждан. В каждом регионе страны поддержка может быть различной. Больше информации по данной теме можно получить в Администрации района.
   
3. Материнский капитал. Его также можно применять для погашения долговых обязательств. Материнский капитал выдают сразу после рождения 2-ого ребенка.

к содержанию ↑

Рефинансирование ипотечного кредита

Такой вариант больше всего подходит для последних этапов погашения. Рефинансирование позволяет быстро снять обременение с жилья. Но здесь нужно учесть ряд факторов:

• новый заем не одобрят, если имеются высокие платежи по ипотеке;
  
• ставка по потребительскому кредиту выше в 2 раза, следовательно финансовая нагрузка увеличится до полутора раз;
  
• на большую сумму здесь можно не рассчитывать;
  
• квартира не может выступать в качестве залога, потому что на ней будет обременение.

к содержанию ↑

Советы заемщиков по экономии

Ипотечный кредит можно получить без первоначальных взносов, что кажется заманчивым и привлекательным только на первый взгляд. Но сразу же возникает необходимость в дополнительных крупных выплатах, которые нередко становятся неподъемными. Поэтому идеальное решение для тех, кто хочется получить ипотеку, - накопить 20% для выплаты первого взноса. Также не стоит забывать о негласном правиле, которое утверждает, что ежемесячный платеж не должен превышать 50% от заработной платы. В идеале на долг должно уходит не более 20-30% от официального дохода. Такая схема даже при финансовых проблемах позволяет избежать проблем с ипотекой.

Не обойтись без финансовой подушки, которая должна в сумму превышать 2-3 ежемесячных выплаты. Такая мера позволяет спокойно пережить "черный день", выиграв время в случае серьезных финансовых проблем и исключив просрочки. Причем сбережения желательно оставлять в банке под процентом. Пусть доходность будет низкой, но и безопасность денежных средств не пострадает. Опытные заемщики советуют откладывать каждый месяц по несколько тысяч, внеся накопившуюся сумму в конце отчетного периода.к содержанию ↑

Оформление пополняемого депозита или досрочная ипотека

Свободные средства - это всегда хорошо, даже если имеются кредитные обязательства. Если нет "подушки безопасности", нужно задуматься о создании так называемого резервного фонда для последующего погашения ипотеки. В идеале размер сбережений должен превышать 6 ежемесячных выплат по займу, размещенных на выгодном депозите.

Если резервный фонд уже имеется, свободные деньги нужно использовать в зависимости от обстоятельств. Есть 2 категории заемщиков, одни из которых желают как можно быстрее избежать кабалы, а другие - не торопятся с погашением ипотеки, надеясь на волшебную силу инфляции. Нужно помнить о графике платежей, ведь первые взносы формируются преимущественно из процентов, что не скажешь о погашении тела кредита. Через некоторое время данная пропорция меняется в противоположном направлении. Запланировав досрочное погашение, нужно не затягивать. Подобная мера в первые годы кредитования поможет значительно снизить величину общей переплаты.

Подводя итоги, можно выделить несколько тезисов:

• помните о резервном фонде, который необходим в случае форс-мажорных ситуаций;
  
• направляйте максимум свободных денег на досрочные выплаты в начале погашения;
  
• для займа, превысившего половину, нужно сделать депозит под выгодный процент, отправляя процентные деньги для погашения ипотеки.