» » Можно ли продать ипотечную квартиру от ВТБ 24?

Можно ли продать ипотечную квартиру от ВТБ 24?

Ипотечное кредитование для кого-то – единственная возможность купить жилье. Но в некоторых случаях ипотека – это совершенно непосильная статься расходов, связанных с обслуживанием долга. В соответствии с этим, многие заемщики, взявшие ипотеку в ВТБ 24, интересуются тем, как продать свою квартиру.

Можно ли избавиться от квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, и как это сделать с наименьшими потерями, мы расскажем далее.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Многие заемщики банка ВТБ 24, запуганные условиями ипотечного договора и недостоверной информацией, услышанной от менеджеров банка, даже не пытаются продать купленную квартиру, предвидя массу сложностей, ожидающих их в процессе совершения сделки.

Главная сложность: квартира, в которой они живут, и за которую выплачивают заемные средства по кредиту – не принадлежит им. Она, является залоговым имуществом. Иными словами, до тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг по ипотечному кредиту и не переоформит право собственности на свое имя, он не имеет право распоряжаться этой недвижимостью.
Продажа ипотечной квартиры от банка ВТБ 24
С точки зрения закона все правильно. И действительно, по собственной инициативе заемщик, проживающий в ипотечной квартире, не может подыскать покупателя, заключить с ним сделку купли-продажи, получить на руки деньги, равные стоимости квартиры и считать себя свободным от обязательств перед банком.

Для того, чтобы инициировать продажу залогового имущества, должны быть веские аргументы:

  • прекращение платежей по кредиту;
  • изменение финансового положения заемщика;
  • стойкая утрата трудоспособности, изменившая материальное положение покупателя квартиры;
  • форс-мажорное обстоятельство, влекущее расторжение или изменение договора кредитования.
к содержанию ↑

Как инициировать процесс продажи квартиры

Учитывая, что самостоятельно продать квартиру заемщик не может, он должен подвигнуть к этому банк-залогодержатель. В подавляющем большинстве случаев банку не выгодно продавать залоговое имущество по ряду причин:

  • потребуются определенные затраты, связанные с поиском посредников;
  • оплаты услуг посредников;
  • затраты на переоформление права собственности.

По сравнению с тем, что банк теряет в стоимости квартиры – это малый процент.
Досрочное погашение ипотеки при продаже квартиры
Основная прибыль банка складывается из процентов, взимаемых за пользование заемными средствами. В течение 10-15-20 лет банк гарантированно получает небольшую прибыль, позволяющую не обесцениваться тем деньгам, которые он дал в долг заемщику. Ссудный ипотечный процент никогда не бывает меньше уровня инфляции. Причем, не официальной, а реальной.к содержанию ↑

Причины продажи недвижимости

Теоретически, для расторжения договора займа (ипотечного кредитования) заемщик не обязан указывать причины, по которым он принял решение досрочно расторгнуть договор. Другое дело, что банк, не заинтересованный в досрочном расторжении или погашении кредита, может на стадии заключения договора выдвинут условия, ставящие заемщика в крайне невыгодные условия. Если причины будут не уважительными, заемщик понесет существенные финансовые траты, и даже в случае успешной продажи квартиры, останется должен банку некоторую сумму денег.

Поэтому, следует апеллировать к причинам, являющимся весомыми:

  • резкое ухудшение финансового положения (банкротство, потеря работы в связи с ликвидацией градообразующего предприятия);
  • стойкая утрата трудоспособности (заболевание, инвалидность, несчастный случай);
  • форс-мажорное обстоятельство.

Менее значимыми для банка являются:

  • временная потеря работы (например, увольнение по собственному желанию или в связи с сокращением штатов);
  • изменение семейного положения (обычно связанное с рождением ребенка);
  • неудовлетворенность заемщика жилищными устройствами (малая площадь, неудобный район, удаленность от центров социального обеспечения, дошкольных или досуговых организаций).
Причины продажи ипотечной квартиры
Заемщик, выдвигающий требования по расторжению договора ипотечного кредитования должен быть настроен на то, чтобы доказать весомость приводимых аргументов в суде, подтвердив их не только на словах, но и документально.
к содержанию ↑

Пути решения проблемы

Существует несколько путей, позволяющих решить проблему:
  1. досрочное погашение займа;
  2. продажа с помощью банка;
  3. самостоятельная продажа;
  4. продажа долговых обязательств (перевод долга).
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Досрочное погашение займа

Считается самым выгодным вариантом, если заемщик имеет возможность досрочно погасить кредит. Для банка, в большинстве случаев такой вариант не выгоден, но и отказаться от него он не имеет права. Соглашаясь на досрочное погашение, банк неизменно потребует возместить упущенную выгоду в виде процентов за обслуживание займа. Для заемщика такой вариант выгоден в том случае, если увеличение стоимости долга в результате досрочного погашения обязательств перед банком не превысит рыночной стоимости квартиры.к содержанию ↑

Продажа с помощью банка

Банк может пойти на встречу заемщику, если уверен в том, что при продаже квартиры ему удастся компенсировать упущенную выгоду в виде потерянных процентов Это – обычная практика. Недвижимость в некоторых случаях имеет тенденцию к росту стоимости. Если договор ипотечного кредитования заключался на стадии проектирования или начала строительства, стоимость квадратного метра бывает ничтожной, по сравнению со стоимостью готового объекта. Особенно, если квартира расположена в престижном районе, или за время строительства была развита инфраструктура жилого микрорайона, сделавшего жилье более дорогим.
Продажа ипотечной квартиры с помощью банка
В этом случае банк берет на себя заботы о продаже квартиры через аффилированное агентство недвижимости. Полностью учитывает свои потери от досрочного погашения кредита, интересы агентства по получению посреднической прибыли. Разницу в стоимости квартиры, с учетом уже выплаченных средств, возвращает заемщику.к содержанию ↑

Самостоятельная продажа

Возможна в том случае, если банк предварительно дает согласие на продажу. Все вопросы по поиску клиента и согласованию стоимости продаваемой квартиры ложатся на заемщика. Покупатель обязательно должен быть уведомлен о том, что квартира находится в залоге у банка.

Далее – существует два варианта:
  1. покупатель погашает стоимость кредита с учетом процентов, взамен банк – снимает запрет на реализацию залогового имущества;
  2. покупатель перезаключает договор ипотечного кредитования, становясь новым заемщиком на условиях, которые существовали для прежнего заемщика.
к содержанию ↑

Продажа долговых обязательств (перевод долга)

Чистая продажа долговых обязательств - разновидность перевода долга с одного заемщика на новое лицо, которое по тем или иным обстоятельствам является должником перед заемщиком по ипотечному кредиту. Если заемщик банка, купивший квартиру по ипотеке, но утративший интерес к ней, имеет в арсенале заемщика, который готов исполнить обязательства по оплате долга перед банком, он может заключить трехсторонний договор, по которому плательщиком будет выступать не он, а его должник.

Возможны следующие варианты:

  • новый плательщик оплачивает стоимость ипотечного кредита, без перемены права на квартиру первоначального заемщика;
  • после выплаты кредита новый заемщик приобретает право собственности на оплаченную недвижимость.

Каждый из рассмотренных вариантов продажи квартиры в ипотеке банка ВТБ 24 имеет множество нюансов, самостоятельное соблюдение которых бывает затруднительным для рядового заемщика. Оптимальный вариант – подключить к совершению сделки опытного юриста, специализирующегося на оказании юридической помощи в сфере ипотечного кредитования.
-->

Курсы валют

Доллар США 60,48
Евро 62,88
Белорусский рубль 25,03

Конвертер валют

0.00 USD

Кредитный калькулятор

Оформление займа

Контакты Сбербанка

Телефоны техподдержки Сбербанка