Как построить собственный дом в кредит без первоначального взноса?

Строительство жилого дома всегда связано со значительными финансовыми затратами. Принимая решение о возведении частного дома, застройщик всегда стремится к экономии. Она достигается благодаря поиску строительных материалов по низким ценам, частичной экономии за счет выполнения некоторых работ своими руками, привлечением дешевой рабочей силы. Однако, не всегда удается уложиться в смету, которую индивидуальные застройщики зачастую составляют самостоятельно и весьма приблизительно. Поэтому, не редки случаи перерасхода имеющихся в наличии средств на непредусмотренные расходы. Это может быть следствием неопытности или инфляционных процессов, ведущих к постоянному удорожанию строительных материалов и роста расценок на услуги строителей.

Что делать, если средства, аккумулированные на приобретение материалов, закончились, а дом все еще не построен? Единственным выходом из ситуации является кредитование. Проблема в том, что большинство банков требует внесения первоначального взноса, как при ипотечном кредитовании. А если денег на взнос в размере 10-15% нет? Приходится изыскивать другие возможности, о которых расскажем в статье.

Где брать первоначальный взнос

Внесение первоначального взноса при оформлении кредита – процедура характерная для ипотечного кредитования. Так банк подстраховывает себя от риска невозврата выданных денежных средств одновременно проверяя платежеспособность заемщика. Наличие средств для внесения взноса, свидетельствует о серьезности намерений. Со строительством индивидуального дома складывается иная ситуация. До тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию и не поставлен на учет в местном отделении Росреестра, он не может являться предметом залога при получении кредита. Процедура оформления в собственность требует сбора многих документов, поэтому, предложить банку в качестве залога вместо первоначального взноса проигрышный вариант. Ни один банк не пойдет на это.

Как же найти выход из ситуации, когда денег нет, но кредит актуален? Рассмотрим работающие варианты.к содержанию ↑

Внесение в залог земельного участка

Если земельный участок, на котором возводится дом, находится в собственности и поставлен на кадастровый учет, он может являться предметом залога. Земли, имеющие целевое назначение «Для ИЖС» имеют высокую стоимость. Особенно, если расположены в городской черте или в пригороде и имеют подвод коммуникаций (газ, электроснабжение, дороги с твердым покрытием, охрану). Стоимость такого участка может достигать нескольких миллионов рублей. Этого достаточно, чтобы компенсировать первоначальный взнос при оформлении кредита.

Целесообразно провести две независимые оценки стоимости участка. Одну – по инициативе застройщика, вторую – проводит банк с привлечением оценщиков, с которыми сотрудничает. Обычно оценки сильно разнятся. Независимые оценщики учитывают все улучшения, влекущие удорожание участка, оценщики банка стремятся приблизить стоимость к кадастровой, ниже которой участок не может быть оценен.

к содержанию ↑

Залог квартиры

Если у застройщика имеется квартира, первое, что приходит на ум, предложить ее в качестве залога вместо первоначального взноса. Реализовать такую возможность не просто. Дело в том, что в качестве залога банк принимает не любую квартиру, а только отвечающую определенным требованиям.

Квартира должна быть свободна от обременения правами третьих лиц. Такими лицами обычно являются члены семьи. Если семья состоит из двух человек – супругов, проблемы не возникает. Они могут выступить созаемщиками и в этом случае права ни одного из супругов не будут нарушены. Безнадежной является ситуация, когда в квартире зарегистрированы дети или иные родственники (квартира находится в долевой или совместной собственности). Такую квартиру банк в залог не примет.Кроме отсутствия обременения квартира должна отвечать требованиям:

• состоять в доме, не находящемся в аварийном или ветхом состоянии;
  
• возраст дома не должен превышать 20 лет;
  
• она не должна иметь проходных комнат;
  
• деревянных перекрытий или стен;
  
• не принимаются в качестве залога квартиры в домах коридорного типа и комнаты общежитий;
  
• дом не должен являться объектом культурного наследия;
  
• в квартире не должна быть изменена планировка, не узаконенная в БТИ.

Кроме этих ограничений есть ряд других, менее существенных:

• место расположения;
  
• наличие инфраструктуры;
  
• этажность (первые и последние этажи не подходят для залога).

к содержанию ↑

Использование материнского капитала

Некоторые банки при оформлении ипотечных кредитов принимают в качестве первоначального взноса сертификаты, выдаваемые в связи с рождением второго ребенка. Если удается найти такой банк – это оптимальный вариант для застройщика, не имеющего наличных средств. Средства, лежащие на материнском сертификате невелики, но их хватает для оформления кредита до 4 000 000 рублей, при требовании первоначального взноса 10%.к содержанию ↑

Получение ссуды или потребительского кредита

Для приобретения строительных материалов целесообразно оформить не ипотечный, а простой потребительский кредит, при котором не требуется никаких залогов или взносов. Важно, чтобы заемщик отвечал критериям банка по платежеспособности и надежности:

• имел высокий уровень доходов;
  
• постоянную работу;
  
• хорошую кредитную историю;
  
• прошел банковский скоринг;
  
• подходил по возрасту (не достиг пенсионного возраста).

к содержанию ↑

Подключение к программе льготного кредитования

Беззалоговые кредиты на строительство индивидуального дома могут получить некоторые льготные категории граждан:

• молодые семьи;
  
• многодетные граждане;
  
• демобилизованные военнослужащие;
  
• ветераны боевых действий;
  
• нуждающиеся в улучшении условий проживания;
  
• специалисты, направленные на работу в сельскую местность.

О наличии программ льготного кредитования и условиях оформления следует узнавать в комитете по имуществу на территории района, где находится участок под ИЖС.к содержанию ↑

Особенности кредитования

Условия кредитования зависят от политики банка. Чтобы одобрили кредит необходимо иметь гражданство РФ, возраст в интервале от 21 года до 65 лет, на дату окончательного расчета по займу, официальное трудоустройство и подтвержденный справкой 2-НДФЛ доход, достаточный для погашения кредита.

Если удастся заручиться поддержкой поручителей, которых одобрит банк, проблема решиться быстрее и беспроблемно.

Учитывая, что при строительстве индивидуального дома акцент делается на экономию средств, перед тем, как предложить залог, или распорядится материнским капиталом, следует просчитать целесообразность такого шага и его экономическую выгоду. Особенно, если банк оценивает залог ниже его реальной рыночной стоимости.