На пути у клиентов банков и финансовых организаций, предоставляющих деньги в долг под залог недвижимости возникает проблема, справиться с которой могут не все – первоначальный взнос. Можно ли обойти ситуацию, когда денег на взнос нет, и какие банки предоставляют ипотеку без первоначального взноса? Об это мы расскажем далее.
Таким образом, при потере заемщиком платежеспособности по любым причинам, его болезни, смерти, наступления форс-мажорных обстоятельств банк всегда остается в выигрыше. Реализовав залоговое имущество, он полностью покрывает издержки, связанные с невозвратом кредита и получает запланированную прибыль за счет разницы в стоимости залогового имущества и суммы кредита.
Считается, что первоначальный взнос по ипотеке:
Большинство нуждающихся в жилье потенциальных заемщиков идут на риск заключения невыгодных договоров, процентная ставка по которым значительно превышает среднюю ставку по ипотечному кредитованию. Если при внесении первоначального взноса 10-20% большинство банков предлагает кредит в среднем под 9,5% годовых, то без первоначального взноса размер процентной ставки достигает 12,5-15% годовых. Причем найти банк, который бы готов был одобрить ипотеку даже на таких условиях, можно не в каждом регионе. Обычно такие предложения носят сезонный характер или исходят от мелких банков 2-3 дивизиона, ведущих рискованную кредитную политику.
Некоторые крупные застройщики тесно сотрудничают с банковскими организациями и периодически нуждаются в быстрых продажах уже построенного жилья для реализации новых проектов. В этих случаях они заинтересованы в снижении банковского процента по ипотеке при реализации недвижимости, не пользующейся спросом на рынке.
Банк может снизить процентную ставку в момент одобрения кредита до 7-8%. Опасность заключается в том, что при более внимательном прочтении условий договора в нем можно обнаружить пункт, предусматривающий возможность в одностороннем порядке повышать процентную ставку, в зависимости от обстоятельств, которые не зависят от банка.
В частности, такие ипотечные кредиты со сниженной процентной ставкой в 2018 году предлагали:
Другие кредитные организации, которые одобряют ипотечные кредиты, не связанные с сотрудничеством с партнерами, добиваются дополнительных гарантий, требуя от потенциальных заемщиков предоставления значительного по объему пакета документов, подтверждающих платежеспособность, привлечения гарантов и поручителей, более тщательной, не формальной проверкой личности заемщика собственной службой безопасности.к содержанию ↑
Процентные ставки при внесении средств материнского капитала обычно несколько выше, чем при внесении первоначального взноса собственными средствами заемщика. Это объясняется двумя причинами:
Кроме гарантированного первоначального взноса банк имеет высокую гарантию регулярного погашения платежей и высокой платежеспособности заемщика, так как рассчитывается он не из собственных средств, а делает его за него государство через посредничество МО РФ.к содержанию ↑
Если деньги на первоначальный взнос занимаются в одном банке, а ипотечный кредит в другом. При рассмотрении заявления предоставляющий ипотечный кредит банк может отклонить заявку, мотивируя отказ низкой платежеспособностью клиента, не имеющего собственных средств, либо предложить кредит на невыгодных условиях, с повышенной до 12-15% процентной ставкой.к содержанию ↑
Если у работников службы безопасности, принимающих решение об одобрении кредита, возникают сомнения в достоверности сведений, или не удается проверить сомнительные данные, банк может потребовать предоставить дополнительные документы, или предложить заключить договор с повышенной процентной ставкой.
Аналогично изменяются условия кредитования при отказе заемщика от страхования собственной жизни и здоровья и залогового объекта недвижимости.
Зачем банку нужен первоначальный взнос
Банки несколько лет назад изменили правила выдачи ипотечных кредитов и в качестве гарантии возврата части прибыли, которую они могли бы недополучить в случае стагнации на рынке недвижимости, стали требовать с заемщиков первоначальный взнос в размере 10—30% от стоимости квартиры. Это можно объяснить тем, что ипотечный кредит – один из самых надежных способов обеспечения кредитной организацией своих интересов. Получая в обмен на предоставляемую взаймы сумму денег, банк берет в залог объект недвижимости, стоимость которого всегда существенно выше суммы кредита.Таким образом, при потере заемщиком платежеспособности по любым причинам, его болезни, смерти, наступления форс-мажорных обстоятельств банк всегда остается в выигрыше. Реализовав залоговое имущество, он полностью покрывает издержки, связанные с невозвратом кредита и получает запланированную прибыль за счет разницы в стоимости залогового имущества и суммы кредита.
Считается, что первоначальный взнос по ипотеке:
- гарантирует серьезность намерений заемщика;
- подтверждает его финансовую состоятельность;
- уменьшает общую сумму кредита;
- влияет на процентную ставку;
- уменьшает стоимость страховки;
- повышает шанс на одобрение кредита клиентам с небезупречной кредитной историей.
Как получить кредит на жилье без первого взноса
Перечисленные положительные факторы первоначального взноса, влияющие на одобрение ипотечного кредита, не подлежат сомнению. Но что делать, если денег у потенциального заемщика нет?Большинство нуждающихся в жилье потенциальных заемщиков идут на риск заключения невыгодных договоров, процентная ставка по которым значительно превышает среднюю ставку по ипотечному кредитованию. Если при внесении первоначального взноса 10-20% большинство банков предлагает кредит в среднем под 9,5% годовых, то без первоначального взноса размер процентной ставки достигает 12,5-15% годовых. Причем найти банк, который бы готов был одобрить ипотеку даже на таких условиях, можно не в каждом регионе. Обычно такие предложения носят сезонный характер или исходят от мелких банков 2-3 дивизиона, ведущих рискованную кредитную политику.
Некоторые крупные застройщики тесно сотрудничают с банковскими организациями и периодически нуждаются в быстрых продажах уже построенного жилья для реализации новых проектов. В этих случаях они заинтересованы в снижении банковского процента по ипотеке при реализации недвижимости, не пользующейся спросом на рынке.
Банк может снизить процентную ставку в момент одобрения кредита до 7-8%. Опасность заключается в том, что при более внимательном прочтении условий договора в нем можно обнаружить пункт, предусматривающий возможность в одностороннем порядке повышать процентную ставку, в зависимости от обстоятельств, которые не зависят от банка.
В частности, такие ипотечные кредиты со сниженной процентной ставкой в 2018 году предлагали:
| Наименование банка | Процентная ставка в год, от |
| АО «Абсолют-Банк» | 8.95% |
| АО «Газпромбанк» | 9.7% |
| АО «КубаньКредит Банк» | 7.7% |
| АО СМП-Банк | 6.9% |
| АО «Транскапиталбанк» | 7% |
Использование материнского капитала
Многие крупные банки охотно принимают в качестве первоначального взноса средства материнского капитала. Их размер (453 026 рублей) обычно достаточен, для внесения первоначального взноса в размере 20%, при стоимости квартиры до 2,2 миллиона рублей.Процентные ставки при внесении средств материнского капитала обычно несколько выше, чем при внесении первоначального взноса собственными средствами заемщика. Это объясняется двумя причинами:
- наличие сертификата материнского капитала не свидетельствует о платежеспособности потенциального заемщика;
- появление в семье второго ребенка – отрицательный фактор, который учитывается при принятии решения об одобрении ипотечного кредита.
Военная ипотека
Не возникает проблем с оформлением ипотеки у военнослужащих, являющихся участниками программы НИС. В течение первых 3-х лет Министерство Обороны РФ зачисляет на их лицевые счета средства, достаточные для внесения первоначального взноса, при стоимости жилья не превышающего 2,2 миллиона рублей (цена 2-х комнатной квартиры 54 кв.м в провинциальном регионе РФ).Кроме гарантированного первоначального взноса банк имеет высокую гарантию регулярного погашения платежей и высокой платежеспособности заемщика, так как рассчитывается он не из собственных средств, а делает его за него государство через посредничество МО РФ.к содержанию ↑
Под залог уже имеющейся недвижимости
Самый простой способ получить кредит на улучшение жилищный условий – заложить в банке уже имеющуюся в собственности ликвидную недвижимость. Это позволяет заемщику не вносить первоначальный взнос и рассчитывать на относительно низкую процентную ставку не превышающую 9,5% годовых. Банк может выдать кредит в размере до 70% стоимости заложенного жилья.Оформление потребительского займа для первоначального взноса
Получить необходимые для первоначального взноса средства можно оформив потребительский кредит. Решение не самое эффективное, но в определенных условиях единственно возможное. Недостаток заключается в том, что придется исполнять обязательства по двум самостоятельным кредитам.Если деньги на первоначальный взнос занимаются в одном банке, а ипотечный кредит в другом. При рассмотрении заявления предоставляющий ипотечный кредит банк может отклонить заявку, мотивируя отказ низкой платежеспособностью клиента, не имеющего собственных средств, либо предложить кредит на невыгодных условиях, с повышенной до 12-15% процентной ставкой.к содержанию ↑
Требования к заемщику
Существуют «стандартные» требования к заемщику, претендующему на получение ипотечного кредита:- гражданин РФ;
- возраст от 25 до 45 лет (формально ограничений по возрасту нет, на практике, оформить кредит в 18-21 год или после достижения 60 лет - не реально);
- имеющий стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев;
- состоящий в официальном браке;
- имеющий средний или высокий уровень дохода.
- не относиться к категории ветхого или аварийного жилья;
- располагаться в пределах населенного пункта;
- иметь изолированный вход и минимальный уровень коммунальных услуг, характерный для данного региона (электро, газо-, водоснабжение);
- не быть единственной жилой площадью заемщика, кроме заложенного, у него должно быть иное место жительства.
Какие нужны документы
Каждый банк индивидуально подходит к составлению списка документов, которые свидетельствуют о надежности и платежеспособности клиента. Их перечень предоставляется менеджером банка при первоначальной беседе в офисе, или размещается на сайте банка.Если у работников службы безопасности, принимающих решение об одобрении кредита, возникают сомнения в достоверности сведений, или не удается проверить сомнительные данные, банк может потребовать предоставить дополнительные документы, или предложить заключить договор с повышенной процентной ставкой.
Аналогично изменяются условия кредитования при отказе заемщика от страхования собственной жизни и здоровья и залогового объекта недвижимости.
