Как правильно взять ипотеку на квартиру? - регулярный вопрос от пользователей, так как сегодняшние программы ипотечного кредитования позволяют приобрести собственное жилье с первичного или вторичного рынка на самых разных условиях. Поэтому, каждый клиент может выбрать подходящую программу с учетом своего социального положения, возможных льгот, а также накопленной суммы для первоначального взноса.
Итак, как понять условия предоставления ипотеки и с чего вообще начать покупку жилья в кредит?
Что делать, если сумма для первого взноса отсутствует? Есть несколько вариантов выхода из ситуации.
КИ создается по факту первого обращения в банк с вопросом кредитования. И потом ведется все время, пока клиент пользуется банковскими услугами. Это – своеобразная анкета, куда вносятся не только личные данные заемщика. Также ведется учет всех открытых/закрытых кредитов, успешно погашенных ссуд или просрочек. Если по факту задолженности было открыто судебное разбирательство и выиграно в пользу банка, обязательно ставится отметка. Из-за этой записи вы не сможете взять новый кредит ни в одном банке на протяжении следующих 15 лет (срок хранения Кредитных Историй).
Ваша кредитная история может быть:
Рассматривая КИ, банк делает соответствующие выводы о клиенте, его надежности, как исправного плательщика. Такие досье хранятся в бюро Кредитный Историй сроком в 15 лет с момента последней записи. Информация из анкет является доступной для каждого банка, имеющего лицензию на проведение финансовых операций. Также не считается секретной для самих заемщиков. Обеим сторонам просто нужно подать заявление в БКИ на предоставление соответствующих данных. Причем банковские клиенты раз в год это могут сделать бесплатно. Если вам потребуется внеочередная проверка своей КИ, тогда услуга обойдется примерно в 1 тыс. рублей.
Многие желающие оформить ипотеку интересуются, на каких условиях создается КИ. Отвечаем – исключительно на добровольных. Именно так записано в соответствующем пункте любого банковского договора. Поэтому, рекомендуем не спеша ознакомиться с документом, который предлагает подписать банк. Если вы не согласны с каким-нибудь условием – обязательно обсудите это с кредитным инспектором до факта подписания. Также обращаем внимание, что клиент в праве отказаться от создания и ведения Кредитной Истории. Но, в таких случаях банк начинает сомневаться в порядочности заемщика, назначает дополнительные проверки документов, информации и завышает процентные ставки (дополнительно страхуется). Также нежелание клиента создавать КИ во многих случаях влечет отказ в выдаче ипотеки или потребительского кредита.
Банки лояльнее относятся к клиентам с положительной КИ:
Если КИ отрицательная, или есть сомнительные моменты, тогда банк потребует собрать дополнительные справки. Сделает более жесткими условия выдачи ипотеки и будет строго контролировать каждый внесенный платеж. В худшем случае на ваш запрос об оформлении ссуды последует отказ.
Можно ли исправить ситуацию, если КИ испорчена? Да, оформляя и исправно погашая мелкие займы в МФО или товарные кредиты. Микрофинансовые компании не делают запрос в БКИ, поэтому работают с проблемными банковскими клиентами. При этом имеют свою базу данных и службу безопасности. Ссуды выдают под большие проценты. Но, делают положительные записи в КИ при своевременном возвращении долга. Если вы будете активно пользоваться услугами таких организаций на протяжении 6-9 месяцев, то сможете исправить свое досье.
к содержанию ↑
На перечисленных пунктах этап подготовки заканчивается. Далее нужно искать банк, который соответствует вашим возможностям. Внимательно изучайте все предложения по программам и ставкам. Таким способом получится найти самое выгодное предложение и хорошо сэкономить на комиссии.
Также нужно изучить рынок недвижимости. Выберите подходящий вам район, сравните стоимость новых и б/у квартир. Так вы поймете, насколько выгодно будет покупать вторичное жилье или немного доплатить и стать владельцем квартиры в новостройке. Проверьте, соответствует ли выбранное жилье требованиям кредитора.
Но, не всегда банки хотят терять свой доход и предусматривают штрафные санкции за досрочное погашение. С этой же целью ограничивается размер денежного взноса для ускорения выплаты долга. Вполне вероятно, что вы не сможете оплачивать больше установленной суммы, и вынуждены будете переплачивать по комиссии.
Если клиенту пришлось оформить ипотеку по завышенной процентной ставке, то можно рассмотреть вариант перекредитования. Спустя полгода исправных взносов заемщик сможет обратиться в другой банк, где есть программа рефинансирования на более выгодных условиях. Тогда уже не потребуется делать первоначальные взносы или искать залог для оформления кредита.
Итак, как понять условия предоставления ипотеки и с чего вообще начать покупку жилья в кредит?
Оплата первоначального взноса
На первых этапах оформления ипотеки на квартиру стоит начать с первоначального взноса. Сумму в размере до 20% от стоимости выбранного жилья требуют практически все банки. В рублях – это порядка 500 тысяч. Таким способом вы подтверждаете собственную благонадежность и платежеспособность.Что делать, если сумма для первого взноса отсутствует? Есть несколько вариантов выхода из ситуации.
- Предоставить банку в залог принадлежащую вам недвижимость. Такая квартира/комната/дом становится обеспечением по ипотеке и переходит в распоряжение финансовой организации до момента полного взаиморасчета. Конечно, рассчитывать на минимальный процент в этом случае не приходится – комиссия составляет до 14% годовых. А размер ссуды для такого клиента не превышает 80% от общей стоимости жилья.
- Оформить потребительский кредит. Вы можете оформить у банка сумму, необходимую на первоначальный взнос. Для этого лучше открыть целевой займ. У него буду более выгодные условия и меньшая комиссия. Но, учтите, в таком случае вашего дохода должно хватать на оплату двух кредитов одновременно.
- Рефинансировать текущую ипотеку. Тогда заемщику не нужно предоставлять дополнительный залог или делать первоначальный взнос. При рефинансировании комиссия не превышает 13% в год.
- Материнский капитал – еще один способ внести первоначальную сумму по ипотеке. Также с помощью МК вы сможете оплатить часть ипотеки или погашать ежемесячные проценты. Конечно, такой вариант возможен при условии, что банк работает с социальной программой. В этом случае деньги передаются не наличными, а перечисляются с расчетного счета в ПФР на реквизиты конкретной финансовой организации. Для этого изначально подыскивается квартира, составляется договор, пишется заявление в Пенсионный фонд. Только по истечении 10 дней (отводятся на проверку достоверности информации от заявителя) средства из социального счета будут переведены на банковский.
Рекомендация! Старайтесь накопить максимальную сумму для первоначального взноса. Благодаря достаточному наличию собственных средств вы не будете открывать еще один (параллельный) кредит. А это уменьшит финансовую нагрузку личного бюджета. Также сможете рассчитывать на меньший годовой процент или вообще оговорить с кредитором более лояльные условия сделки. Наличие достаточной суммы для обязательного первоначального взноса позволит выбрать ипотечную программу, по которой получится меньше переплачивать банку.
к содержанию ↑
Проверка своей кредитной истории
Совершенно бесплатно это можно делать раз в год, отправляя запрос по электронной почте или заказным письмом. Дело в том, что даже выплаченные прошлые кредиты с просрочками могли испортить вашу кредитную историю. А при наличии отрицательных записей в такой анкете банки откажут в кредитовании. Ведь речь идет о больших суммах. Поэтому, клиент должен быть благонадежным во всех вопросах. А особенно – в точности оплаты по кредиту.Ваша кредитная история может быть:
- положительной – можете рассчитывать на одобрение ипотечного или потребительского кредитования;
- отрицательной – в банковском кредите будет отказано, а исправить ситуацию можно только оформлением ссуд в МФО под большой процент
- со своевременным погашением (обязательно!);
- нулевой – пустое досье у клиентов, которые не пользовались банковскими услугами или имеют только депозитные/социальные/зарплатные счета.
Рассматривая КИ, банк делает соответствующие выводы о клиенте, его надежности, как исправного плательщика. Такие досье хранятся в бюро Кредитный Историй сроком в 15 лет с момента последней записи. Информация из анкет является доступной для каждого банка, имеющего лицензию на проведение финансовых операций. Также не считается секретной для самих заемщиков. Обеим сторонам просто нужно подать заявление в БКИ на предоставление соответствующих данных. Причем банковские клиенты раз в год это могут сделать бесплатно. Если вам потребуется внеочередная проверка своей КИ, тогда услуга обойдется примерно в 1 тыс. рублей.
Внимание! Если вы считаете себя исправным плательщиком, а в истории обнаружили запись о просрочке, можете оспорить такое досье в судебном порядке.
Банки лояльнее относятся к клиентам с положительной КИ:
- снижают комиссию по ипотеке;
- предлагают выгодные условия выдачи кредита;
- на льготных условиях рассчитывают схемы ежемесячных выплат;
- по ускоренной процедуре оформляют все документы.
Если КИ отрицательная, или есть сомнительные моменты, тогда банк потребует собрать дополнительные справки. Сделает более жесткими условия выдачи ипотеки и будет строго контролировать каждый внесенный платеж. В худшем случае на ваш запрос об оформлении ссуды последует отказ.
Можно ли исправить ситуацию, если КИ испорчена? Да, оформляя и исправно погашая мелкие займы в МФО или товарные кредиты. Микрофинансовые компании не делают запрос в БКИ, поэтому работают с проблемными банковскими клиентами. При этом имеют свою базу данных и службу безопасности. Ссуды выдают под большие проценты. Но, делают положительные записи в КИ при своевременном возвращении долга. Если вы будете активно пользоваться услугами таких организаций на протяжении 6-9 месяцев, то сможете исправить свое досье.
Внимание! Если КИ «нейтральна» вам также могут отказать в займе. Ведь у банка нет представлений о таком клиенте и уверенности, что ипотека будет оплачена вовремя. Поэтому, сначала лучше взять товарный кредит и выплатить его или некоторое время пользоваться кредитной картой, исправно погашая необходимые суммы.
к содержанию ↑
Соответствие заемщика условиям банка
В каждом банке есть перечь обязательных требований к клиентам. Вы должны соответствовать возрастной категории и иметь рабочий стаж с официальным трудоустройством. Также нужно иметь доход, который позволит не только исправно вносить ежемесячную оплату, но и оставлять средства на проживание. Регистрация по месту жительства и обращения в банк также является обязательным условием.Бюджет для покупки в ипотеку
Выбирать нужно жилье, которое вы сможете без проблем выплачивать. Не стоит выбирать варианты дорогостоящей недвижимости, если ваш доход ограничен. Чтобы лучше сориентироваться в лимите на стоимость жилья, воспользуйтесь кредитным калькулятором. Это программа online расчетов, где вы указываете допустимую стоимость недвижимости и объем первоначального взноса. Потом выставляете срок кредитования и получаете ориентировочный расчет ежемесячных взносов.Внимание! В онлайн-калькуляторе не учтены дополнительные расходы. Имеется в виду страховка, разовая комиссия за оформление ипотеки или открытие расчетного счета, услуги риэлтора.
На перечисленных пунктах этап подготовки заканчивается. Далее нужно искать банк, который соответствует вашим возможностям. Внимательно изучайте все предложения по программам и ставкам. Таким способом получится найти самое выгодное предложение и хорошо сэкономить на комиссии.
Важно! При изучении пунктов договора обратите внимание на возможность досрочного погашения ипотеки. Так вы сможете оформить ссуду на короткий срок и быстрее её выплатить, существенно уменьшив сумму по комиссии.
Но, не всегда банки хотят терять свой доход и предусматривают штрафные санкции за досрочное погашение. С этой же целью ограничивается размер денежного взноса для ускорения выплаты долга. Вполне вероятно, что вы не сможете оплачивать больше установленной суммы, и вынуждены будете переплачивать по комиссии.
Если клиенту пришлось оформить ипотеку по завышенной процентной ставке, то можно рассмотреть вариант перекредитования. Спустя полгода исправных взносов заемщик сможет обратиться в другой банк, где есть программа рефинансирования на более выгодных условиях. Тогда уже не потребуется делать первоначальные взносы или искать залог для оформления кредита.
